Nos últimos anos, Portugal tem vivido uma crise de habitação profunda. Escassez crónica de oferta, procura externa, imigração, turismo, fatores económicos e a erosão do poder de compra são fatores que agravam o cenário, mas não explicam, por si só, as causas-raiz.
Na última década, praticamente todos os países da União Europeia registaram um aumento acentuado nos preços da habitação. Em contraste com o que ocorreu no início do milénio, em que este crescimento foi sentido nos países com salários base elevados, desta vez a subida foi mais agressiva na Europa Central e de Leste. Entre 2014 e 2024, enquanto os preços na UE cresceram, em média, 50%, em países como a Hungria, Lituânia, República Checa, Bulgária, Polónia e Portugal, o aumento do preço nominal das casas excedeu os 200%.
No artigo anterior, referi o trabalho de Hernando de Soto e o seu livro O Mistério do Capital. Nele, o autor descreve detalhadamente as causas e as soluções para aquilo que descreve como sendo 9,3 triliões de dólares em “capital morto”. Embora utilize os EUA como exemplo de solução para países em desenvolvimento legalizarem a sua economia clandestina, há lições vitais para a Europa. Com políticas de cariz cada vez mais estatista, o continente enfrenta uma onda de populismo que agrava as crises demográficas, geopolíticas e económicas. A influência dos governos europeus nas atividades dos cidadãos atingiu um pico de centralismo e microgestão que expandiu a burocracia e estagnou a economia.
Portugal tem um período de 31 semanas para emitir uma licença de construção, o prazo mais longo dos países da União Europeia. Em média, são necessários 160 dias para a conclusão de todos os procedimentos burocráticos para a emissão desta licença e, apesar da elevada procura no setor imobiliário português, as licenças de construção estão apenas ligeiramente acima da média registada nos últimos 25 anos.
Os custos de transferência de propriedade, que se refere ao conjunto de despesas legais e administrativas incorridas durante a mudança oficial de titularidade de um imóvel, estão entre os mais altos da UE, superados apenas pela Bélgica, Chipre, Luxemburgo e Malta. Este valor médio de 7,3%, do valor do imóvel, é, normalmente, suportado pelo comprador, agravando o seu esforço financeiro. Este montante agrega o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), o Imposto de Selo, despesas de Registo e Notário, e honorários legais.
O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), é também dos mais restritivos da Europa, conforme se pode observar na tabela seguinte:
A ironia do recente Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) é ser um documento de quase 50 páginas que altera o RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), o qual já conta com 85 páginas e foi alterado 25 vezes em 25 anos. Este enquadramento jurídico comporta tudo, menos simplicidade.
Quando as limitações são asfixiantes, as pessoas refugiam-se na clandestinidade. Com a subida das rendas, multiplicam-se os apartamentos onde cada quarto é subalugado a várias pessoas. A DECO e associações de proprietários relatam um aumento de 20-30% em queixas relacionadas com o uso excessivo de partes comuns. São frequentes os relatos de quartos com 4 a 6 beliches e salas divididas com pladur ou cortinas para criar “micro-quartos”, violando o RGEU e normas básicas de segurança e salubridade.
Segundo os dados mais recentes do INE e dos Censos cerca de 11 a 13 % da população vive em condições de sobrelotação, mais de um milhão de pessoas.
A fiscalização do cumprimento do RGEU dentro das casas é quase inexistente. As Câmaras Municipais e a ASAE (no caso de alojamentos locais ou económicos) intervêm apenas após denúncias de vizinhos ou quando ocorrem tragédias.
A trapalhada do RJUE e do RGEU não é caso único. Se o problema é grave nas áreas urbanas, existe uma questão de propriedade rural que, indiretamente, consegue ser ainda mais danosa para o cidadão português.
Num video a comemorar os 50 anos da CAP – Confederação dos Agricultores de Portugal, o Professor Pedro Bingre do Amaral explora as características singulares das florestas portuguesas, como o clima, o solo, as suas espécies, e as adversidades que estas apresentam aos cidadãos e, particularmente, aos agricultores. Nele, o professor descreve um sistema jurídico de direito sucessório arcaico, com um direito de heranças visigótica, que se tornou o principal motor do abandono do território.
O tamanho médio de uma propriedade rústica em Portugal é inferior a um hectare, mas um agricultor, para obter escala e rentabilidade necessita de 20 a 50 hectares. Isto equivale a reunir entre 30 a 70 propriedades distintas! Como muitas delas estão abandonadas há várias gerações, o agricultor vê-se obrigado a contactar e negociar com 90, 180 ou até 360 herdeiros para uma única exploração.
“Quando um proprietário morre a herança fica jacente à espera da habilitação dos herdeiros, e não há limite de tempo… o terreno não entra no mercado, não é arrendado, cai num limbo, num vazio. Os herdeiros que se habilitam não têm um limite temporal para resolver as partilhas, e às vezes passa-se uma, duas, três gerações em que ninguém se decide para quem vai o terreno” — Professor Pedro Bingre do Amaral
Este abandono gera um efeito cumulativo de prejuízos, desincentiva a economia agrícola, impede a fixação de produtores que contribuiriam para a produção alimentar e pagariam impostos (IRS, IRC e IMI), e compromete a biodiversidade. Inadvertidamente, este vazio torna-se o combustível dos incêndios, ao deixar os terrenos à mercê de vegetação arbustiva altamente inflamável. A este desperdício soma-se o encargo anual de 500 milhões de euros que o Estado gasta no combate aos fogos.
“Para agravar mais as circunstâncias esse terreno não paga IMI, o abandono é gratuito e ainda por cima não à cadastro geométrico, não se conhecem os limites da propriedade. Isto é uma situação infernal! Porque os donos são muitos, não se conhecem entre si, a propriedade é pequena e não se sabe a localização, e não existe nenhum desincentivo fiscal ao abandono. Nestas condições não surpreende que no nosso país tenhamos mais de 40% do território ao abandono.” — Professor Pedro Bingre do Amaral
Em 2021 e 2023, grupos de trabalho integrando a Academia e vários Ministérios estudaram esta fragmentação. Existem 12 milhões de prédios rústicos para apenas 8,5 milhões de hectares de solo não urbano. Segundo o Professor Pedro Amaral é plausível que cerca de 60% destes prédios rústicos estejam em nome de defuntos, seja em heranças jacentes ou em partilhas nunca resolvidas.
Em janeiro de 2026, o panorama revela-se crítico, dos 12 milhões de prédios, cerca de 9 milhões situam-se em zonas sem cadastro geográfico oficial. Através do BUPi (Balcão Único do Prédio), apenas 3,3 milhões foram georreferenciados, restando um “vazio” de 5,7 milhões de terrenos sem limites validados. É neste limbo que se concentra a titularidade fantasma que paralisa a gestão florestal e a prevenção de incêndios.
Este inverno, a Península Ibérica foi fustigada por fenómenos de instabilidade atmosférica extrema, com o sul de Espanha a registar uma pluviosidade recorde superior a 600 mm em apenas 36 horas, simultaneamente, a passagem de depressões intensas levou o IPMA a registar ventos recorde de 209 km/h no centro de Portugal.
As florestas nativas foram dizimadas e as zonas húmidas drenadas. Hoje, colunas de ar quente sobem da terra nua, criando cúpulas de calor que resistem à entrada de ar fresco da costa. Quando a tempestade finalmente vence esta resistência, a sua força é destrutiva, encontrando uma paisagem ressequida e incapaz de absorver a água. Estes desastres não são puramente “naturais”, são o resultado de décadas de má gestão.
Os bosques marcescentes que antigamente cobriam Portugal, estão hoje reduzidos a apenas 500 hectares de pequenas manchas dispersas. Estes bosques são ecossistemas de transição únicos, compostos por árvores que, embora sequem a folhagem no outono, mantêm as folhas murchas presas aos ramos durante o inverno, caindo apenas com a rebentação de novos gomos na primavera. Funcionam como uma “ponte” ecológica entre a floresta atlântica, de folha caduca, e a mediterrânica, de folha perene.
Os incêndios são parte natural de muitos ecossistemas do mundo. No país onde vivemos, em que existem pelo menos três meses secos, o fogo é inevitável. A nossa flora adaptou-se aos incêndios de duas maneiras, ou crescendo em altura e desenvolvendo resistências especificas e passivas ao fogo, como o caso do sobreiro que desenvolveu a cortiça, para se isolar do fogo, ou beneficiando dele, como é o caso dos arbustos pirofíticos.
Estes bosques, por ocuparem terrenos mais férteis, foram destruídos pela agricultura. As árvores que ofereciam competição à flora pirofítica arbustiva foram eliminadas. Sem esta cobertura, os matos facilitam a ocorrência de incêndios que matam os carvalhos que possam a estar a crescer no subcoberto, enquanto as sementes que ganham ao serem escaldadas pelo fogo, crescem com mais vigor. Hoje o território nacional está coberto por matos com arbustos destas características.
Hoje, muitas das medidas de “preservação” da natureza acabam por ignorar este ciclo de degradação. Na Reserva Agrícola Nacional (RAN), o solo fértil é blindado contra a construção, mas é deixado ao abandono sem qualquer obrigatoriedade de cultivo ou gestão ativa, permitindo a propagação de espécies invasoras sob proteção legal. Esta paralisia estende-se às zonas de defesa junto às linhas de água, onde a legislação impede intervenções de restauro que devolveriam a complexidade ao ecossistema. Sem os obstáculos naturais, as linhas de água correm hoje com uma violência destrutiva, transportando sedimentos e eliminando as obstruções que permitiriam a infiltração da água no solo.
Quando não havia restrições as pessoas abusaram da paisagem e degradaram as zonas húmidas, agora que as restrições foram acrescentadas, estamos basicamente a preservar essa degradação.
O labirinto burocrático português, seja ele urbano ou rústico, privilegia as limitações em detrimento da flexibilidade de gestão ativa das pessoas. Esta asfixia da economia e da natureza, não permite tratar a propriedade como um recurso vivo, que deve ser adaptável ao seu ambiente e às suas condições, mas continua a tratá-lo como um problema administrativo a ser regulamentado e contido.